Архив метки: Инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость. Плюсы и минусы.

Риски инвестирования в недвижимостьКак мы уже убедились, стабильного роста цен на недвижимость в России нет уже более пяти лет. Более того, если даже покупать квартиру под сдачу внаем, подсчитав все расходы на содержание, налоги, страховку, ремонт и т.д., мы убедимся, что полученная прибыль в лучшем случае составит процентов пять, а скорее намного меньше. Возможно, мы как-нибудь сделаем такой расчет на страницах этого блога.

Какие еще доводы обычно склоняют к инвестированию в недвижимость?

*Если отбросить риски, о которых мы поговорим чуть позже, это достаточно надежный вид инвестиций. Ее полное обесценивание маловероятно.

*Для многих решающим фактором в пользу этого вида инвестиций является материальность объектов, тот фактор, что недвижимость «можно потрогать».

*При определенных условиях недвижимость может приносить прибыль.

Азбука инвестирования в недвижимость*При покупке недвижимости во время кризисного снижения цен, можно получить приличную прибыль при возвращении цен к докризисному уровню.

*При покупке недвижимости на нулевом этапе строительства можно получить при продаже до 50% прибыли.

Рассмотрим недостатки и риски инвестирования в недвижимость.

Начнем с того, что независимо от экономической ситуации в стране ликвидность недвижимости ограничена. В нашей жизни часто возникают ситуации, когда нам срочно требуются деньги на какие-то непредвиденные расходы. В таком случае вы не сможете быстро продать квартиру не только по максимальной, но даже по среднерыночной цене и будете вынуждены продавать ее с убытком. В случае же нового обострения кризиса быстро продать квартиру будет вообще мало реально.

Здесь же вырисовывается новая проблема. Велика вероятность того, что вам понадобятся не все, а только часть денег, скажем, 30-50% от стоимости квартиры. Вы все равно будете продавать квартиру целиком, так как она частями не продается. Оставшиеся деньги надо будет пристраивать, чтобы сберечь их от инфляции.

Сам процесс продажи и покупки требует времени, усилий и существенных расходов,- услуги риелторов, регистрационные услуги… Причем продать новостройку бывает сложнее, люди хотят вселиться незамедлительно. Придется вкладываться в ремонт, а деньги могут быть «заморожены» на год — полтора.

Руководство по инвестированю в недвижимостьВладение недвижимостью подразумевает расходы на нее. Коммунальные платежи, налоги, в том числе с доходов при сдаче в аренду, и другие сборы. Поддержание квартиры в хорошем состоянии при коммерческом ее использовании требует от вас не только приличных денег, но и много времени и хлопот.

Не забываем и про то, что при продаже квартиры менее чем через 3 года после покупки вы платите подоходный налог.

Еще один серьезный риск инвестиций в недвижимость,- ограниченная надежность. Ведь в данном случае вы концентрируете очень большие деньги на одном-единственном объекте. Всегда существует риск пожара или затопления, которые мгновенно уничтожат значительную часть стоимости квартиры. Стоимость ремонта квартиры в таких случаях может составить 20-30% от ее стоимости.

Если же вы решите застраховать квартиру от подобных рисков, вам придется оплачивать дорогую страховку, возмещение по которой при наступлении страхового случая будет не так-то просто получить.

Если говорить об инвестициях в новостройку, наверняка вы знаете людей, пострадавших от недобросовестных застройщиков. А в кризисные 2008-2009 годы вся строительная отрасль встала, многие крупные компании разорились, что имеет большую вероятность повториться.

Инвестирование в недвижимостьНельзя списывать со счетов и возможные действия со стороны властей, которые повлекут за собой изменение законодательства, политической обстановки или экономической ситуации. Как пример, могут резко возрасти налоги на недвижимость, увеличиться плата за коммунальные услуги…

Существуют и такие «экзотичные» риски, которые связаны с особенностями местности. Например, город Якутск стоит на вечной мерзлоте, и все дома строятся на сваях. Ученые бьют тревогу по поводу оттайки мерзлоты под домами, что при дальнейшем потеплении климата может привести к тому, что дома начнут рушиться.

Или, посмотрим на такие города, как Хабаровск  или Благовещенск, расположенные на границе с Китаем. Повышение таможенных пошлин уже приводило к резкому сокращению потока туристов. Любая напряженность в отношениях с соседями может породить миграцию населения и обесценивание недвижимости.

Права владельцев недвижимости распоряжаться ею в некоторых вопросах ограничены законодательством (например, целевое использование). И по большому счету вы не являетесь хозяином своей недвижимости. Если власти вдруг решат провести дорогу или построить стадион, ваша недвижимость попадет под снос, что может поломать все ваши планы.

Инвестирование в недвижимость. РискиЕще одно ограничение инвестиций в недвижимость — отсутствие конфиденциальности. Квартиру не спрячешь от окружающих людей. Кроме того, недвижимость легко попадает в поле зрения фискальных органов. Поэтому на вашу квартиру в случае чего легко наложить арест или конфисковать.

Думаю, перечисленных недостатков более, чем достаточно. И любое руководство по инвестированию в недвижимость не сможет справиться с этими рисками.

Непредсказуемость цен и множественные риски делают инвестирование в недвижимость далеко не лучшим способом сохранить и приумножить свой капитал. А высокая стоимость коммерчески привлекательных объектов недвижимости, выражающаяся сотнями тысяч долларов, создает ограниченную финансовую доступность для такого вида инвестиций.

Инвестирование в недвижимость. Мыльный пузырь на рынке недвижимости.

самые выгодные инвестицииЕсли провести опрос на тему «Куда лучше инвестировать?», уверен, значительное большинство респондентов не задумываясь скажут: «в недвижимость». Почему? Прежде всего потому, что большинство ничего об этом не знает, при этом все вокруг так говорят.

Немалая заслуга в популяризации этого направления инвестирования в последние годы принадлежит Роберту Кийосаки, написавшего несколько книг на тему инвестиций в недвижимость.

Уж раз я коснулся творчества Кийосаки, американского мультимиллионера, которого очень уважаю и считаю его литературу классикой жанра и отличной школой для миллионов людей, скажу, почему его методы инвестирования не подходят нам.

Прежде всего в США, в отличие от России, банковская система позволяет не только приобрести недвижимость, имея всего 10% от ее стоимости, но и перепродать, не выплатив всю стоимость банку. Такие схемы в России пока не работают.

У меня есть знакомый риелтор в США, и я имею возможность выгодно инвестировать там. Однако большинство наших соотечественников такой возможностью не обладают, поэтому мы рассматриваем инвестирование в недвижимость узко в пределах нашей страны. Хотя многие аргументы будут актуальны и для зарубежной недвижимости.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. И для начала развенчаем миф о том, что «недвижимость всегда растет в цене».

Мыльный пузырь на рынке недвижимости.

Давайте посмотрим, насколько удачной была бы ваша инвестиция, если б вы купили московскую квартиру три года назад.

Инвестирование в недвижимость. 3 года рубль

На первый взгляд, неплохо. Цена квартиры выросла, хоть и не сильно, и продолжает расти. А теперь взглянем на динамику изменения цен на рынке недвижимости Москвы уже в долларах.

Инвестирование в недвижимость. 3 года $

Картина сразу изменилась, цена практически осталась на том же уровне, что и три года назад. Более того, и за пять лет ситуация идентична. А все эти годы ваша квартира требовала расходов на содержание, плюс амортизация… Но об этом позже.

Может вам приятнее смотреть на рублевый график, создающий ощущение благополучия?  Вспоминается старый мультфильм, где удав говорит: «А в попугаях я длиннее»… Вспомним, что за пять лет инфляция съела половину покупательской способности ваших денег, и это еще не все…

Так откуда же это «недвижимость всегда растет в цене»? Расширим временную шкалу наших графиков.

Инвестирование в недвижимость. с 2000 $

Действительно, до 2008 года цены стремительно росли, надувая тот самый мыльный пузырь на рынке недвижимости. Причин здесь несколько. Одна из них,- стали доступными кредиты, что подстегнуло продажи, которые, в свою очередь, подхлестнули цены на недвижимость. Что можно сказать с полной уверенностью, — такая ситуация с ростом цен больше не повторится.

После того, что в 2009 году пузырь на фоне кризиса лопнул, рублевые цены на недвижимость только-только догнали пиковый уровень 2008 года. Цена в валюте уже вряд ли вернется к максимуму и сейчас уверенно катится вниз. При этом большинство экспертов сходятся на том, что квадратные метры переоценены вдвое.

Завышенные цены на жилье связаны с монополизацией рынка и коррупцией. По оценкам экспертов, коррупция обходится покупателю недвижимости прибавкой в 10%-25% к стоимости.

Конечно, ситуация с ценами на недвижимость в разных регионах может отличаться, и на цены могут сильно влиять какие-то местные факторы, но об этом мы поговорим в следующей части, когда будем рассматривать риски инвестирования в недвижимость.

Продолжение следует.